Dossier constitué pour le conseil juridique

Le 32-34 rue Robert Witchitz

Ivry-sur-Seine, parcelle AR 132. Deux baux, un bailleur, des locaux interdits d'accueillir du public depuis le 14 janvier 2026. La halle a été restituée à son terme le 30 juin 2026 ; seul le bail du bâtiment — RDC à R+3, 1 620 m² — subsiste, ferme jusqu'en 2034. Tout le dossier est ici, coté et interrogeable.

150
pièces cotées
896
pages océrisées
11
intercalaires
18
notes d'analyse
05h40
version du 4 sept. 2026

Nouveau — le sixième gisement : la conversation WhatsApp avec le bailleur

Quatorze mois d'échanges directs entre Pierre Mannes et Thomas Léveillé, versés le 4 septembre 2026 au nouvel intercalaire J. La question posée était : y trouve-t-on quelque chose sur la caution ?

3 pages · à lire en premier
I-18 — Le cautionnement, cherché dans la conversation avec le bailleur
⭐⭐⭐ La réponse est un silence, et il est parlant. Sur 166 messages et quatorze mois, avec l'homme qui dirige ÉVEIL GROUP — la société censée s'être portée caution solidaire d'EURÊKA 34 — ni « caution solidaire », ni « cautionnement », ni « acte de caution » n'apparaissent une seule fois. Le bailleur y réclame ses loyers des dizaines de fois et menace le 31 juillet 2026 d'une « procédure par avocat » sans jamais invoquer d'engagement de caution.
⭐ La seule « caution » du corpus n'est pas celle du litige : 1 975 € de dépôt de garantie d'appartement, virés le 26 juin 2025 par ÉVEIL PRODUCTIONS à M2P IMMO — autre société, autre compte que la SCI M2P WITCHITZ. C'est le jour même où Pierre Mannes écrit (A-12) qu'il reste « à joindre les documents de cautions de vos sociétés respectives ».
⚠️ La réserve d'honnêteté : les messages éphémères ont été actifs jusqu'au 11 septembre 2025 — l'échange de mai-juin 2025, celui de la signature du bail de la halle, a pu être effacé automatiquement. La formulation tenable ne change pas : « l'acte n'est pas produit, et rien n'atteste qu'il ait été signé ».
 14 pages · verbatim intégral
J-01 — La conversation, du 26 juin 2025 au 27 août 2026
⭐ Le gain collatéral : la « proposition d'échéancier » que le bailleur nous oppose depuis le 27 août est ici, et elle disculpe. Le 31 juillet 2026 à 06h08, il écrit lui-même : « Mon expert comptable m'a demandé si vous aviez fait une proposition d'échéancier ce que j'ai répondu à la négative ». La réponse, à 06h51, est « je vous propose une issue avant le 10 aout » — aucun montant, aucune échéance, aucune reconnaissance de dette.
 4 pages · à double tranchant
J-03 — Le bail de sous-location à DIGITALMUNDO
Le 1er étage, 465 m², 8 643,60 € TTC/mois, transmis au bailleur par WhatsApp le lendemain de sa signature — à opposer au grief de sous-location dissimulée. ⚠️ Mais son exposé affirme deux choses inexactes : que le bail principal serait « conclu le 6 octobre 2025 pour une durée d'un an » — c'est le 9 ans du 19 décembre 2024 — et que le locataire « a obtenu l'autorisation expresse du bailleur de sous-louer », alors qu'aucune autorisation écrite n'est au dossier. Trancher cette question avant toute production.

Nouveau — le guide du site, écrit par le bailleur

Versé le 3 septembre 2026 à l'intercalaire C. Le document par lequel MANNES explique son propre site à ses preneurs, deux ans avant nos baux. Le fichier a été modifié en dernier par « pierre mannes ».

20 pages · 25 septembre 2023
C-09 — Guide utilisateur des Halles Witchitz V3
⭐ Le site a été dimensionné sous le code du travail, pas pour du public. Page 11, la maîtrise d'ouvrage écrit que la puissance disponible dans chaque local ne couvre que « le taux de renouvellement d'air imposé par le code du travail dans l'hypothèse d'un taux d'occupation d'une personne tous les 20 m² ». Même démonstration que I-15, mais cette fois par la source du bailleur lui-même.
Page 3 et page 11 : les halles abritent des « locaux d'activité […] aménagés par les locataires », et « les preneurs auront à leur charge l'aménagement intérieur de leurs locaux » — la coque brute est écrite noir sur blanc.
⚠️ Et ce qui coupe contre nous : page 9, le tableau des limites de prestation met « Installation du SSI dans la halle » à la charge du bailleur mais « Complément SSI dans les cellules d'activités » à la charge du preneur. C'est ce qui sera opposé au devis SIRIS de C-07. La réponse : SIRIS ne chiffre pas un complément mais un système entier — 72 détecteurs, SMSI, PV de réception — et on ne complète pas une installation qui n'existe pas.

Nouveau — le dossier vu d'en face

Un exercice contradictoire demandé le 3 septembre : le dossier plaidé contre nous, avec nos propres pièces et nos propres relevés bancaires. À lire avant toute lettre à la partie adverse.

8 pages · à lire en premier
I-17 — Le dossier vu d'en face, la plaidoirie adverse
Huit charges, dont quatre absentes du mémento : l'article 4-9 du bail du bâtiment — 4-8 dans celui de la halle —, par lequel le preneur renonce à tout recours « au cas où les Locaux se révéleraient impropres à l'exercice de ses activités » et à toute indemnité de perte d'exploitation ; la sous-location sans autorisation écrite et les 416 936 € encaissés par Eurêka 34, dont 47 460 € après la restitution de la halle ; les certifications électriques et extincteurs réclamées le 15 juillet 2026 et jamais fournies. ⭐ Et la menace que personne n'avait chiffrée : ≈ 97 500 € dus par Artiste Formation, plus rien versé depuis le 31 juillet — l'article 10 permet une résiliation de plein droit un mois après commandement, et une expulsion en référé. Le risque principal n'est pas de perdre un procès, c'est de perdre les locaux pendant qu'on le prépare.

Nouveau — le cautionnement d'ÉVEIL GROUP

Versé le 3 septembre 2026 au soir à l'intercalaire A. Ces deux pièces figuraient déjà en annexe du bail (A-01, p. 77 à 82) ; les voici cotées à part, produisibles seules.

2 pages · 19 décembre 2024
A-06 — Acte de cautionnement solidaire d'ÉVEIL GROUP
ÉVEIL GROUP SAS, représentée par Thomas LEVEILLE, se porte caution solidaire d'ARTISTE FORMATION sur le bail du bâtiment — 252 600 € HT/an, du 2 janvier 2025 au 1er janvier 2034 —, renonce aux bénéfices de discussion et de division, et reste engagée six mois après la fin de jouissance. ⭐ La symétrie est complète : ÉVEIL GROUP cautionne Artiste Formation sur le bâtiment ; Artiste Formation et ÉVEIL GROUP cautionnent Eurêka 34 sur la halle (A-02 art. 6, G-01 · G-02).
 4 pages · certificat DocuSign
A-07 — Le certificat de réalisation
Enveloppe montée et adressée par Cécile HOLLANDERS, EVOLIS — le courtier du bailleur —, signée le 19/12/2024 à 17h42:36 depuis un appareil mobile, niveau de sécurité « e-mail, aucune authentification de compte ».

Nouveau — qui est en face

Versé le 3 septembre 2026, après le courriel de leur conseil (pièce G-07). Construit uniquement sur des sources publiques : registre du commerce, BODACC, comptes déposés au greffe, décisions de justice en open data, valeurs foncières DGFiP, EUR-Lex.

17 pages
I-11 — Le groupe Mannes, veille de renseignement
Le bailleur décodé : 33 sociétés, garages Mercedes depuis 1980, la carte du groupe et des personnes, les comptes 2025 (résultat d'exploitation à 0,49 %, résultat net −76 %), 13,7 M€ de dette portée par les deux holdings, le foncier (10,8 M€ payés à Ivry, la parcelle mitoyenne revendue 31 % moins cher), l'unique décision de justice en 46 ans, et six enjeux déduits. ⭐ MANNESFRANCE IVRY a son siège et son unique établissement ouvert au 32 rue Robert Witchitz : nos loyers participent au financement des murs de son propre garage.
 5 pages · à lire avant tout contact
I-12 — Les conseils de la SCI M2P Witchitz
Ils sont deux. Me Joseph Benillouche, serment 1974, cinquante-deux ans de barre, spécialiste de la construction — il plaide pour Bouygues Bâtiment Île-de-France, en cour d'appel, sur des désordres et des réceptions avec réserves. Me Cécile Merle, serment 2018, filière Real Estate de Franklin, 26 décisions toutes en tribunal judiciaire, signature copropriété et astreintes. Il tient la ligne technique, elle tient l'instance. Ce que ça change, et les trois questions utiles.
 texte intégral
I-13 — L'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux, 31 mars 2008
La seule décision de justice qui nomme le groupe Mannes en quarante-six ans — et elle porte déjà sur le rachat d'une friche commerciale. Ils avaient assigné à jour fixe pour faire juger la vente parfaite ; déboutés deux fois. La cour écrit : « l'entêtement de la société MF Bordeaux à vouloir faire juger valable une vente qui n'a pas eu lieu ».
 11 pages
I-14 — Sources et provenance
D'où vient chacune des 153 pièces — provenance, empreinte md5, date de versement — et sur quoi repose chacune des 21 notes. Avec la liste des sources externes et leurs liens, et surtout la liste de ce qui n'est PAS vérifié. Existe pour qu'un tiers puisse refaire le chemin en sens inverse.
 7 pages · versée le 3 septembre 2026 à 22h20
I-15 — Il savait ce qu'il louait
La jonction entre le texte du bail et le tableau des surfaces du permis : la destination écrite sur quarante lignes par le bailleur, confrontée aux 0 m² autorisés — en équipements d'intérêt collectif comme en bureaux. Répond aux deux défenses attendues, « c'était loué brut » et « vous aviez visité », et verse un élément neuf : la clause « vu et visité » est désarmée par le contrat lui-même. Chaque affirmation est liée à sa pièce et à son texte officiel.

Le cautionnement de la halle — versé le 3 septembre 2026

Me Benillouche réclame 259 753 € à Artiste Formation comme caution solidaire d'Eurêka 34, sur « un acte de cautionnement solidaire en date du 21 mai 2025 ». Cet acte a été retrouvé dans la boîte mail : il en existe trois versions successives, toutes envoyées par le bailleur, toutes datées du 21 mai — et aucune n'est signée. Le 26 juin 2025 à 15h09, deux jours après la signature du bail, Pierre Mannes écrit lui-même qu'« il restera […] de joindre les documents de cautions de vos sociétés respectives ». Cinq pièces nouvelles : A-08 à A-12, et la note I-16.

Par où commencer

Dans cet ordre. Le mémento suffit pour l'entretien ; le reste sert à vérifier.

16 pages · à imprimer
00 — Le mémento
L'affaire en une page, la chronologie, le distinguo des deux baux, ce que le bailleur savait, les fondements envisagés, ce qui coupe contre nous, et les dix questions posées au conseil. Chaque affirmation renvoie à sa pièce.
 12 pages · à imprimer
01 — Le bordereau des pièces
Les 153 pièces cotées A-01 à Z-04, chacune avec sa date, son nombre de pages, le bail auquel elle se rattache, et une ligne disant ce qu'elle prouve.
 à l'écran
02 — L'index de recherche
Tapez une phrase, obtenez la cote, la page et l'extrait. Fonctionne hors ligne, sur les 907 pages du dossier. Un clic ouvre la pièce. Essayez « maintien de toutes les autorisations ».

L'argent — les deux comptes

31 pages
04 — Le compte du bâtiment
ARTISTE FORMATION. Il appelle 567 120 €, nous avons viré 579 550 €, et les 63 150 € de dépôt de garantie du 23 décembre 2024 ne figurent pas sur son compte. Les dix-neuf factures et les deux avoirs sont joints derrière. La note seule : I-20, 8 p.
 22 pages
05 — Le compte de la halle
EURÊKA 34. Compte clos au 30 juin 2026 : solde 216 764,80 €, dont 49 500 € payés par Artiste Formation, et 10 238,75 € d'écart avec le décompte de Me Benillouche. La note seule : I-21, 7 p.
12 pages
03 — Les intercalaires
Les séparateurs du classeur papier, un par intercalaire, avec le sommaire de ses pièces.
 153 fichiers
Les pièces
Nommées par leur cote, dans l'ordre du bordereau.

Les douze intercalaires

ALes baux et les parties — le bail du bâtiment, ferme jusqu'en 2034 ; celui de la halle, clos et restitué12 pièces
BLa formation du contrat — les six semaines de négociation de décembre 20244
CSécurité incendie et ERP — le procès-verbal, l'avis, l'opposition du maire9
DUrbanisme — le dossier de permis complet, transmis par le bailleur53
EPollution des sols — le terrain est en secteur d'information sur les sols2
FLoyers, charges et comptes — 733 050 € versés en 41 virements45
GMises en demeure et flux annexes — dont l'appel en caution du 4 juin 2026, que la restitution n'éteint pas7
HAssurances2
INotes d'analyse — les mémos de travail, datés21
JLa conversation WhatsApp avec le bailleur — quatorze mois d'échanges directs, et leurs pièces jointes14
KJurisprudence — les décisions citées, avec leur texte intégral et le lien vers la base officielle1
ZHors dossier — conservé pour la traçabilité du balayage4
La règle de lecture du dossier. Chaque pièce porte deux identifiants : sa cote de classeur (D-04) et sa référence de coffre (P100), qui ne change jamais et sert de renvoi dans toutes les notes antérieures. Chaque pièce porte aussi le bail auquel elle se rattache — bâtiment, halle, ou les deux : les deux baux portent la même adresse et le même bailleur, et trois fois de suite une confusion entre eux a failli faire retirer le meilleur argument du dossier.
Deux pièces ne peuvent pas être produites en l'état, et le mémento le dit page 12 : C-05 attribue au bailleur un message qui est en réalité posté par un collaborateur du preneur ; C-04 est un scan très dégradé dont la phrase décisive est brouillée par la reconnaissance optique et qui porte deux dates d'enregistrement contradictoires.